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毛大庆:没有实体经济 资金将卷入不能变现的房子里
来源:网易财经2017-12-18 12:13:13责编:cjy
  网易财经12月18日讯 2018网易经济学家年会今日在北京举行,本届论坛的主题是“新经济 新改革”,数十位中国财经领域的经济学家和顶级智囊齐聚论坛,讨论当前中国经济最为重要的热点议题。   优客工场创始人、董事长毛大庆表示,中国的房子始终是纠结于人民币、汇率、个人资产的放置、国家资产的配置。但是,有一个基本的说法,当人民币国际化以后,自说自话的印钞票已经变成了没用的神话。再印多少钞票,没有实体经济,房子始终变成小散户之间流动的工具,只会导致越来越多的现金流全部卷入到不能变现的房子里,国家是非常危险的。在这种背景下,人民币的国际化导致我们对人民币的价值有了非常冷静的思考。在实体经济,特别是科技产业、文化产业还不能支撑庞大的M2的时候,我们必须迅速的将房子这样一个商品从散房子变整房子,从小钱变大钱,从短钱变长钱,把房子变成在大宗资产交易中流动的不动产,而不再是被小业主控制的一套一套的小房子,否则的话非常危险。   以下为现场实录:   主持人:谢谢张昭先生的分享。刚刚提到了文化娱乐领域,您也频频跟台下互动。   接下来有请优客工场的董事长毛大庆先生上台分享他对于接下来这一年,关于创新和投资,特别是关于联合办公和地产方面的见解。   毛大庆:感谢张总说了电影,我跟大家说说房子。电影和房子都是非常重要的基础消费产品。   我们现在在谈房地产,已经越来越不再谈简单的居住消费,它变成非常重要的城市用品,或者是城市IP的承载物。张昭频频地谈到IP,我也会频频谈到IP,为什么IP在这个时代这么重要?这确实是跟移动互联网和互联网产业的快速发展有必然关系。   当房住不炒,当房子越来越变成大宗的亚虎娱乐网址交易产品的时候,未来的房子里面更重要的是经营和经营的内容。我今天会更多的谈到未来的中国城市和中国城市这些房子,是什么东西使得房子变成亚虎娱乐网址大链条上可以流动的不动产产品。   “空间 内容”的运营变成中国房地产市场长效机制和房地产消费的重要话题。空间加什么内容呢?加电影、文娱、体育和各种各样的新消费、新经济,会变成中国房地产重要的转型抓手。   过去这三年,我们做了很多尝试。盛总也是我的投资人,也是我的股东。洪泰基金也投了很多IP,投了很多新经济和新消费。为什么我们这些人会聚在一起呢?事实上是因为中国这个庞大的城市不动产和城市空间变得越来越缺乏新内容,而消费者在不断转移,无论是新“四种人”,新“四种人”在十九大报告中有非常准确的描述。这新“四种人”呼唤着城市各种各样消费转型,才有了张昭的IP投资,才有了中国房地产未来支撑300万亿不动产存量资产发展的真正动力。这就是未来的新经济来源。   中国房地产转型的动因不是国家政府要转型,也不是总书记说要转型,是社会的经济产业结构在转型。今天是经济学家年会,我也谈谈我对经济结构变化的看法。   从十八大开始的新一届领导人。我还在万科的时候也进行了分析,中国的房地产未来往哪儿走?其实就是两个走势。过去20年,特别是过去15年,   电影产业、科技产业都是很小很小的,花不了多少钱,真正能把钱放在最多的地方还是土地和房子,粗放的房地产发展,把土地变成了一个大宗交易的抓手,这是我们过去这30年主要的经济来源和M2主要投放的地方。在新的一届领导转移经济发展的主要着眼点之后,当时我们有判断说,如果是短期思维或者周期的任期思维的发展方式,简单的很,就是继续印钱,继续做M2,别的产业也仍然不重要,做地就可以了。   为什么这个背景做不下去了?我们受制于人民币的国际化,受制于人民币和汇率之间的关系,受制于庞大的不动产产业和庞大的亚虎娱乐网址资本之间的关联形态的转移。我们算算一个房地产的操作流程。土地从拆迁、收储到上市交易的过程中,起码有2-3次的亚虎娱乐网址杠杆运作。比如,政府拆迁,要找一级土地开发商,把地变成上市交易的土地,钱仍然是来自亚虎娱乐网址机构和银行。几次杠杆以后,变成上市土地。经过开发商多次举牌拍卖,再加上一次巨大的亚虎娱乐网址杠杆,把它变成房地产的交易产品,卖给老百姓。老百姓购买,再到银行贷款,再加上杠杆。从生地变熟地,从熟地变房子,起码有5、6次的亚虎娱乐网址杠杆。用一块地翘动了庞大的资金。这么做下去,仍然可以做,但地有多少?钱能不能无限制的印下去?如果从长期可持续发展的政府的角度来看,这个做法是完全不可持续的。   过去15年,我们用X万亿的钱,制造了300万亿的城市存量不动产。除了基本居住需要以外,有大量的都是经营性物业,或者是经营性的不动产。过去我们只谈房地产,今天跟国际接轨,更应该着眼不动产。按照经营性不动产来说,大量的经营性不动产低效资产,远远没有发挥经营性不动产应该发挥的经营效益。未来这些年,我们开始谈小镇,开始谈文化小镇,开始谈电影产业,开始谈院线,这些词都是过去几年才有的。为什么?因为下面谈到的消费升级和消费取向的变化。   第二个跟大家分享的是关于人口的问题。在座各位里面,可能只有我是研究人口学的。人口学在中国特别值得学,谈任何经济问题都跟人口有关,包括谈电影。中国的人口学是非常值得研究的经济学命题。1966年-1974年,中国出生了2.94亿人口。1985年-1996年,中国出生了1.84亿人口。这两个峰值基本上就是中国人口的总体概况。1966-1974现象,世界上按照单位年度人口出生密度,恐怕都不可能突破这个高峰,人类社会都不可能再有。这2.94亿人意味着这些人是过去30年房地产发展和基本消费发展的主要促进者、消费者、制造者、推动者。过去300万亿的城市存量不动产的消纳、制造、产生都跟这些人有关。前排就坐的都是这个范围内的。这些人生了第二个人口高峰的人,就是1985-1996。再下一个高峰就很少了,跌破到1亿以内。   这些人的规律说明了什么问题?看几组数字。1990-1999年出生的总人口比1980-1989年出生的总人口下降了36.4%。2000年-2010年,比1990年以后出生的人口再下降32.7%。一个十年的代际以30%的速度下降,年轻人口在快速衰减。这是非常值得关注的问题。照着这个速度继续衰减,恐怕我们的民族质量会产生很大问题。2012-2014年,我写了很多报告,呼吁国家取消计划生育制度,喊的声最大的就是梁建章。我们这些努力还是起到不少作用的,国家终于变了。但是,这个“变”在今天看起来非常困难,再拉动人口的有效增长都很不容易。这是一个危险的问题。   我们再谈一个高兴的问题。党的十九大报告,总书记念到3小时21分钟的时候,用了将近400字论述了青年问题。“青年兴则国家兴,青年强则国家强”。这不是报告口号,这里有深刻的经济学内涵。1985年-1994年的1.84亿人口,这一批年轻人最大的不同,他们是真正摆脱了贫困,摆脱了基本物质诉求,摆脱了以物质为奋斗目标的一代新青年。这代新青年跟今天我们谈的所有新消费、新经济都有着密切的关系。张总的文娱IP要快速腾飞,主要的消纳者还是这批新青年。这批新青年对新文娱、新经济的需求和诉求远远强过和超过我们这些人。我们这些人上大学、工作、奋斗的主要目标还是为的摆脱贫困、改变家庭命运。我们很多人奋斗想找个好工作,张昭那个时候工作都是分配的。房子是单位给的,买房子想都没想过。今年我去校园招聘,跟北大的60个同学交流,谁毕业以后找个工作,主要的奋斗目标、人生梦想是买套房子?满脸茫然,没人呼应我。   为什么谈这些?这跟经济变化、内容变化有巨大的关系。85后、96后变成中国主流消费群体以后,中国真正的消费时代才能到来。   人口里面还有“新人”,一帮是“新老人”,就是我是张总这批人,将来会变成老人。我们这批人,1966年-1974年,出生了3亿人,从2026年开始,全部都慢慢变成60岁以上人口。到2034年,1974年出生的人也已经变成了60岁以上人口,这个时间距今天只有十几年之遥。2034年到来的人,1964年出生的人口已经将近70岁了。中国庞大的老龄化社会的到来就是在最近十年。有尊严养老、有情趣养老、有快乐养老、有质量养老的一批人开始出现在社会上,这些人同样对新经济、新内容有着巨大的呼唤,跟今天的老人们养老又不一样。   还有“新蓝领”,游走于城市、乡村之间的农二代,再很难找到那么多在工地上施工的绑钢筋、弄水泥的工人,农二代和农三代是中国城镇化发展巨大的推动者。他们会出现在中国匠人文化复兴的时候,出现一大批以手艺、工艺获得生存的新匠人和新蓝领。   我花了这么大的篇幅谈人口,这比其他问题更加重要。   新型城镇化战略的实施,城镇中产阶级的形成和迁移,最后是社会消费的全面升级。   中国的房子始终是纠结于人民币、汇率、个人资产的放置、国家资产的配置。但是,有一个基本的说法,当人民币国际化以后,自说自话的印钞票已经变成了没用的神话。再印多少钞票,没有实体经济,房子始终变成小散户之间流动的工具,只会导致越来越多的现金流全部卷入到不能变现的房子里,国家是非常危险的。在这种背景下,人民币的国际化导致我们对人民币的价值有了非常冷静的思考。在实体经济,特别是科技产业、文化产业还不能支撑庞大的M2的时候,我们必须迅速的将房子这样一个商品从散房子变整房子,从小钱变大钱,从短钱变长钱,把房子变成在大宗资产交易中流动的不动产,而不再是被小业主控制的一套一套的小房子,否则的话非常危险。   如何把小房子变大房子,把短钱变长钱,把短期使用变大宗交易呢?需要的就是不动产的运营和经营。过去20多年,房地产的主要能量是把土地变现,没有多少人思考把内容、把房地产的产品变现。拿着便宜的土地,房子就折钱,公司就发财。如果拿不着土地,公司就完蛋。几乎很少有人琢磨说怎么把房子建的更符合业主的需要、客户的需要,让它产生更多的价值。但是,没工夫想,来不及想那事,拿地变钱已经够容易了。   在今天这样一个时代,让房子变用品,房子用起来的时候,这就有另外一个问题,就是过去我们没有多少人真正战斗和服务在房地产的经营领域,我们都服务在房地产的销售领域和流通环节,这就出现了新要求,行业内必须出现一帮经营房地产的专业人士,这是所有做房地产空间改造的真实背景,这是行业的呼唤和社会的呼唤。   未来如果把房子变大宗商品在亚虎娱乐网址领域交易的时候,这个风险就可控了。国家明年一定是这个趋势,“两会”以后,REITs、CMBS、ABS所有这些已经谈了10多年的亚虎娱乐网址产品一定会雨后春笋。房子变成不让炒的私人产品,房子必须得流动。如果房子都不让流动,国家一大堆的不动产就“死”在那儿,国家断断不会这么做。明年会出现的房地产现象一定是亚虎娱乐网址和房地产的结合。   在运营变成房地产的主要抓手以后,而不是销售,我们国家有多大的市场空间呢?我们国家的存量业务,在整个房地产开发里面大概占5成左右,但租赁份额只占6%。相对其他成熟国家来看,以租赁、经营为主的存量房地产市场空间极其广阔。房地产堆积的风险会逐渐显现,要通过专业运营商,实现大宗不动产的保值增值,顺利对接多样化特殊渠道,有必要性和紧迫性。   这里谈论了非常重要的话题,通过运营商来实现房地产的保值增值,这是新趋势。原来没有人研究这个问题。以前空置和库存的概念是非常错误的。以前说去库存,怎么去?开发商把房子卖给小业主就是去库存。小业主拿到手里以后,房子也是空的,其实它仍然是库存。所有人以为包袱丢给业主了就不是库存了。太多房子被散卖掉,写字楼切成小的,一套一套的卖掉,这些人也不知道怎么变现。所以,经营变成重要的问题。   在房地产转型之后会出现三个有意思的群体和有意思的现象。在个人财富聚集之后,个人财富希望投资到城市不动产,除了原来的买房子以外,就会变成投资到专业的管理机构手里。中国一定会呼吁出现一批专业的个人财富管理机构以及他们和不动产的对接,包括REITs的机构、私募的、ABS,都会雨后春笋般的出现,他们是管理个人财富,和资产对接的主要桥梁。   在此背景下,资本市场的制度变革非常重要,政府一定会进行制度变革。   另外,对资产回报的要求变成主要话题。原来买了以后没有人想资产回报,就是赌,今天买了房子,明天肯定要增值的。中国的房子哪有不增值的?任志强天天说增值,买了就得了。其实你们所有人赌的都是地增值,没有人赌资产回报的增值。如果地不贵了,房子怎么办呢?所以,资产回报变成了新要求。   所有人都指向中间这一批人,没有人真正研究什么叫空间、什么叫内容。原来过去有没有人做房地产经营呢?有,经营商场的、经营综合体的、经营酒店的、经营服务式公寓的,这些人都叫房地产的经营者。   为什么我今天不谈经营者?我谈“空间 内容”了呢?因为未来还提供我刚才说的这几项内容,完全不能符合未来消费。为什么很多购物中心开不下去了?里面的东西都不错,就是没人买了。因为买东西的人都不在那儿买了。过去BAT三家人,用了将近6年多的时间,搬了7.5亿的人口到线上,变成了线上消费者。盛总有很多数字可以告诉大家。所有这些数字都告诉你,我们这些人都在,但买东西的地方变了。   还必须明白一个问题,IP变成了消费的真正主流核心。最近很多话题,以前谈三只松树,后来谈晓明、无黄、牛哄哄,最近又谈喜茶。喜茶有什么东西?我到广州,让小朋友给我买一杯喜茶。我就拍了朋友圈,我说我也喝到了。结果下面有50多个人给我回,问我是什么味的。我发现好多人都没喝过。有一个90后的小女孩回我说“毛先生,你觉得奶盖怎么样?”,不喝的人都不知道是什么东西。我说我喝了,你觉得有什么吗?孩子说女生认为喝奶茶主要喝奶盖,喝了以后会感觉到温暖和幸福。   今天的消费是什么东西构成的?是颜值加上消费体验。颜值不行,没办法吸引用户。消费体验不好,没办法打动内心。这是我们今天说IP时代到来的核心主流。我们已经从物质消费过渡到精神消费。   今天再做房地产,时候还是谈经营物业是没有用的,找不到内容,你什么运营也做不了,这是根本核心。   长效机制的房子是不是能够将新鲜感、成长感、安全感、重要感、连接感、贡献感赋予每一个用房子的人,这是未来做房地产运营的真正核心。   创造力阶层,新青年是中国未来各种各样新经济的主要抓手,不仅有房地产,还有消费、文化、体育、大健康。未来能不能真正的读懂创造力阶层的需要,知道他们对消费转型的必然,这是根本。   (PPT)这是全世界房地产跟亚虎娱乐网址资本结合的所有方式。一个房子到市场上流通,有很多种方式。最后这些方式要求的都是收益,没有收益是退不出去的。谁是收益的发动机,就是左下角这帮人,就是空间 内容的运营者。张昭说他买了100多个IP,我们也买了20多个,IP是真正帮我们做运营的。没有IP是没办法做出活力的。你今天买IP,不知道什么时候就有用了。我们做内容的人就是要发现IP,发现内容。   以前做房地产,消费部的能力要强,招商的人的能力要强。今天招商没有用,你不如去发现IP,这是根本。所以,能不能抓住好IP,是房地产增值的核心。   做空间内容运营的人,有很多人围绕着IP来创业,投资人投了很多做空间内容运营的人。盛总也投了好几个。为什么这个领域被资本追捧呢?并不是说这个领域有多赚钱,关键是这个领域的未来应用场景太丰富了,太多的房子需要这些人去管,让它变现、增值。投我们的联合办公、共享社区的人,主要不是来自于财富管理公司,而是做IP的投资人,跟他们结合在一起才能让房子变出更多的钱。能不能让空间的流量增加?什么是空间流量?就像开饭馆的翻台率。能不能找到大流量是空间增值的主要原因。文化领域和影视产业特别能够帮助空间增加流量。   另外就是找到内容,能不能把线上的7亿多人到线下成为流量,这就是内容的来源。不要小看阿里做商业。马云怎么能做得多万达呢?我跟大家说,马云肯定能做得过所有线下商业运营者,因为他有很多IP。这些IP从线上到线下,给你带几千万人下来。这些人下来消费的时候,跟线上的人又是一伙儿人,跟原来的消费者不一样了。   最后是产品能不能人格化。在张总的影视产业会特别明白。做任何一个产品不能打动人内心,不能拟人的说话。喜茶就是拟人说话的产品,拿到它想到的就是爱情、温暖、幸福。所以,人格化特别重要。我们做了很多新场景。   最后有两个升级。第一个是物理空间向智能化的升级。我们今天对智能化的理解是片面的,以为装个门禁系统、云打印、人脸识别就是智能化,这都是表面现象。根本的是能不能用各种链接手段让用户觉得成本低、效率高、找到更多资源。所以,楼宇的智能化和房地产智能化最终要转向企业服务的智能化和楼宇经济的智能化。   第二个是房地产的消费升级中是否可以真正让内容经济促成功能消费向精神消费的转变。我们做的联合社区,让各种各样的用户不仅住在公寓里,更多的是进行社交、找朋友、做生意。共享办公的核心是让企业在里面找到更多的商业价值,跟办公楼是完全不一样的。办公楼是没有人给你配商业价值的。我们为什么拿联合办公跟各种产业对接,跟电影、音乐、体育和各种好玩儿的事对接,就是让企业在里面找到办公室以外的价值。   最后这张图标志着我们对房地产经营性物业的真实理解。从底部资产运营到跟基金对接实现房地产大宗交易变现,最后留给运营者的是中间的大数据和企业信息数据。这是我们做共享空间、共享办公真正实现商业价值的三个主要要素,经营要素、基金要素和数据要素。能不能产生话题、会不会自带流量都是空间运营者必备的能力。   在我们做共享空间的人身上,我们研究的是房地产真正的价值变形。价值变现里面,商业生态、产业生态、孵化生态、互联网生态赋予城市空间效率生态。什么人愿意超额付费呢?是这个地方可以给你带来效率,我愿付很多倍的钱,最后可以推动新型的消费文化。   这是很值得现象的时代,所有东西都变化了,我们继续探讨。   谢谢大家!
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